Om fælleslån i haveforeninger
Når en haveforening skal gennemføre et større bygge- og anlægsprojekt, kan det ofte være nødvendigt med finansiering i form af et fælleslån.
I den forbindelse opstår der ofte spørgsmål om processen og om muligheden for rentefradrag for de enkelte havelejere. De følgende afsnit giver et overblik over processen samt betingelserne for rentefradrag.
1. Finansieringsproces under og efter byggesagen
- Byggekredit: Under selve byggesagen bør haveforeningen benytte en byggekredit til at finansiere løbende udgifter.
- Byggeregnskab: Når arbejdet er færdiggjort, udarbejdes et byggeregnskab med de samlede, faktiske omkostninger. Dette skal inkludere renter, rådgiver- og entreprenøromkostninger.
- Fælleslån: Resultatet af byggeregnskabet fordeles på de enkelte havelejere i henhold til fordelingstal – samme fordelingsnøgle som anvendes ved opkrævning af haveleje. Det er vigtigt, at dette beløb – og ikke byggekreditten – danner grundlaget. Der kan være udgifter, som endnu ikke er betalt, eller som er afholdt fra en anden konto.
- Optagelse af lån: Efterfølgende får alle havelejere en rimelig frist til at melde, om de ønsker at deltage i fælleslånet. Når fristen er udløbet, opkræves det samlede beløb hos dem, der ikke deltager, mens de øvrige opkræves den løbende ydelse.
2. Betingelser for rentefradrag
Rentefradrag i henhold til de private skatteregler forudsætter, at:
- Personlig hæftelse
Den enkelte havelejer skal personligt hæfte for lånets renter for at opnå fradragsret. Hvis lånet alene er optaget af haveforeningen som juridisk enhed (uden individuel hæftelse), kan der ikke opnås fradrag. Hæftelsen skal fremgå af lånedokumenter og vedtægter. - Reel rentebetaling
Renten skal faktisk være betalt eller forfalden i den relevante periode for at kunne fratrækkes i indkomsten. - Dokumentation
Det skal kunne dokumenteres, at renteudgiften vedrører den enkelte havelejers økonomiske forpligtelse – f.eks. via en låneaftale eller fordelingsnøgle for fælleslånet. - Renter omfattet af fradragsregler
Renterne skal være omfattet af de almindelige regler for renteudgifter, der typisk beskattes/fratrækkes som kapitalindkomst efter dansk ret.
3. Drift af fælleslån
Ydelserne på lånet (afdrag og renter) for havelejerne vil ændre sig i takt med bankens rentetilpasninger. Hvis banken ændrer renten, justeres de løbende betalinger tilsvarende.
4. Indfrielse
Ved en eventuel indfrielse af lånet beregnes renterne frem til den faktiske indfrielsesdato. Den periode, hvor man hæfter for lånet, er derfor afgørende for størrelsen af den fradragsberettigede renteudgift.
Afsluttende bemærkning
Rentefradrag kan opnås, hvis havelejerne personligt hæfter for deres andel af et fælleslån, og hvis rentebetalingen klart kan henføres til dem. Det er derfor afgørende at få klarlagt, hvordan haveforeningens finansiering er struktureret, og hvem der reelt er debitor på lånet.
Det følger af bindende svar fra Skat og almindelig praksis, at ejere af ejerlejligheder har ret til fradrag ved fælleslån. Skat har tidligere bekræftet, at dette også gælder for haveforeninger.
På samme måde bør havelejere kunne opnå fradrag for renter, der er betalt via byggekreditten.
Ved tvivl kan haveforeningen altid anmode om et bindende svar fra Skat.